Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en grundig og detaljert beskrivelse av boligens status med hensyn til teknisk tilstand og vedlikehold. Den beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde. Rapporten kan omfatte hele bygningen eller bare deler av den.
Tilstandsrapporten legger spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle parter ved eierskifte.
Rapporten gir en god beskrivelse av bygningens eller bygningsdelene tilstand, og vil gi et godt grunnlag for en vedlikeholdsplan enten det er et borettslag/sameie eller det er en privat bolig.
NS 3424 er et verktøy til å få oversikt over tilstand for et byggverk eller deler av et byggverk i forhold til et gitt referansenivå og eventuelle tiltak som kan redusere eller lukke avvik. Den kan brukes for en rekke formål. Standarden dekker et spenn av analyser, fra de enkle og visuelle til de mer komplekse. NS 3424 kan brukes direkte ved tilstandsanalyse av alle typer byggverk og bygningsdeler.
Rapportens struktur
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte:
- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.
Vedlikeholdsplan
En vedlikeholdsplan gir deg som eier av en bygning / eiendom det beste grunnlaget for å kunne planlegge og avsette budsjettmidler til fremtidig vedlikehold og utbedringer.
En Vedlikeholdsplan tar utgangspunkt i en Tilstandsanalyse eller evt. en noe forenklet Tilstandsvurdering av bygningen / eiendommen. Både en Tilstandsanalyse og en Tilstandsvurdering gir opplysninger om status for bygningens tekniske tilstand.
I tillegg gjøres en vurdering av de enkelte bygningskonstruksjoner og rom ut ifra hva som erfaringsvis er normale intervaller for vedlikehold og utskiftninger, basert på de faktiske material- og konstruksjonsvalg for bygningene. Erfaringer fra livsløpsplanlegging av bygg (LCC) utgjør viktige elementer i dette.
Denne samlede vurderingen av bygningen danner grunnlag for en rapport som inneholder en prioritert opplisting av fremtidig behov for vedlikehold og utskiftinger, med budsjetterte kostnader for de beskrevne og anbefalte arbeider.
En Vedlikeholdsplan inneholder normal en beskrivelse og en prioritering av nødvendige vedlikeholdsarbeider og utskiftinger for en 5 års periode. Dette kan evt. avtales for det enkelte oppdrag.